★★★“未来経営塾”ネバーギブアップ経営11月8日開催。詳細はコチラ★★★

　　　　　　⇒　http://www.mirai-j.co.jp/sikinguri_seminar.htm

　　　　　　　　
おはようございます！
経営プロデューサー　吉岡憲章です。ご存知“常識破りの再建請負人”です。

　さて、先週の10月4日に“10月度未来経営塾”を開催しました。「あれっ、こ
れまでは“未来経営セミナー”だったはずだが・・・？」と思う方も多いかもし
れませんがが・・・そうです。名前を変えたのです！
最近、あちらこちらのコンサルタント会社などが“〇〇経営セミナー”と称し
た催しが盛んになってきました。多くの場合、その参加対象は経営者というより
も税理士や金融コンサルタントなどの専門家を主としているようです。それも、
手法の勉強会のような感じですね。

　私はこれまでに経営の現場や修羅場を数多く体験してきました。わが未来事業
のコンサルタント達も同様です。

　金融円滑化法の終了も半年後に迫っています。小手先の再生手法ではなく、当
社の理念である“経営者視線・未来志向・現場主義・三位一体”をもとに、実際
に経営に当たっておられる経営者と経営幹部の方々に真剣に、かつ具体的にお伝
えすることに徹したいと思いまして、“未来経営塾”と改めたわけです。
塾終了後に行う個別相談会も改革のために欠かせないようになって来ました。

　さて、今回は経営者と金融機関の方々にとって欠かせない“担保”につながる
“土地の価値”について“ゴッドブレイン”（神の脳）と称され、常識を超えた
会計士”として、破綻の瀬戸際に立たされた多くの企業を救っているわが社の切
り札である西山太郎公認会計士が語ります。

★★★土地の価格とは★★★

　金融機関からの借入に必要な「担保」として「不動産（特に土地）」は重要な
役割を果たしますが、自社ないしは代表者が保有する土地の価格がいくらかを知
るにはどうしたらよいのでしょうか。保有する土地の価格を知らなければ、金融
機関との交渉にもならないのではないでしょうか。今回は、この土地の価格につ
いてです。

　さて、土地の価格については、Ａ.不動業者に見積らせる　Ｂ.不動産鑑定士
に鑑定を依頼する、ことにより知ることはできますが、Ａの場合には知り合いの
不動産業者でもなければ面倒なことになりますし、Ｂの場合には決して安くはな
い鑑定料が発生してしまいます。

　このような事態を避け、簡易にかつそれなりの精度をもった土地の価格の算定
を、私たち事業再生案件を担当する専門家は行っているのです。また、これとほ
ぼ同様の算定を金融機関も行っています。では、どのような算定なのでしょうか。

　土地の価格については、以下の4つがあります。
イ．実勢価格：いわゆる「時価」で、売買取引される価格
ロ．公示価格：国土庁が発表するイを反映した代表的な地点のその年の1/1現在の
価格
※以下では、このロはイとほぼ同様として扱います。
ハ．相続税評価額：一般的は「路線価」とも云われおり、相続税を課税する場合
の価格
ニ．固定資産税評価額：固定資産税を課税する場合の価格

　上記ハ.ニは、課税の安定性を確保するため「イ実勢価格より低めの設定」と
なっており、一般的には、イ＞ハ＞ニ　となっており、イ×70％＝ハ　イ×60％
＝ニ　の水準であると云われています（あくまで目安で、絶対にこの数式が当て
はまるとは限りません）。

　私たち専門家は簡易的には、上記の　イ×60％＝ニ　を利用し、評価対象の土
地の固定資産税評価額を入手し、これを0.6で除することにより、当該土地の価
格を算定します。

　さらに精密さを求める場合には、下記のようにハ相続税評価額を利用します。
1）評価対象の土地の路線価（正確には正面路線価、以下同様）を国税庁発表の
路線価図から求めると共に、当該評価対象地の近隣の地区で　ロ公示価格
が算定されているものを見つけ、当該地の正面路線価を求める
2）1）の公示価格が付されている土地のロ公示価格とハ路線価とを較べ、ロと
ハの関係（例えば、ロ×80％＝ハ）を算定する
3）評価対象地の画地条件（例えば、正方形の土地と長細い土地では面積が一緒
でも価格は当然に異なるように）による補正を相続税評価基準に基づき実施
する
4）3）で求めた補正後の価格を2）で求めた関係式で調整する

　この　ハ相続税評価額　を利用した方式は素人方には難しいでしょうが、税理
士・公認会計士の方であればそれほど面倒なことではありませんので、顧問の税
理士等に依頼されてはいかがでしょうか。
未来事業・公認会計士　　西山　太郎
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いかがでしたか？

　経営者にとって、融資を受ける時の前提となる“担保”について、またその多
くを占める所有土地についての価格を客観的に知ることは、大変重要なことです。

　この機会にお持ちになっている土地の価格を改めて上述の方法にしたがって把
握してみたらいかがでしょうか。

　経営再生、資金繰りそして収益力アップ、サービサー対応のためにどうしたら
よいか、分からないこと、悩んでいることがありましたら、ご遠慮なく問い合わ
せください。

　＊利益創出・融資・資金繰り・円滑化法終了対応などに関するお問合せ先
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　＊未来経営塾で経営について疑問を払拭したい方は
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　　　　　　　　　　　　　　　　　【経営プロデューサー　　吉岡　憲章】

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　私「常識破りの経営プロデューサー吉岡憲章」が多くの修羅場で、陣頭に立ち
指揮をとり続けてきた実体験に裏づけされた独特の解決手法を伝授しましょう。
経営者の悩み“資金繰り”を克服し“収益力をアップ”させ“元気”と“やる気”
が出る経営塾です。
〈経営塾後、個別のご相談コーナーも予定しております〉

◆日程：11月8日（木）16：00〜

◆テーマ：『ネバーギブアップ経営』
〜こうやって金融円滑化法後を乗り切る〜

◆内容：第一部　＜円滑化法終了後の資金繰り戦略＞
1.　リスケの再延長はあるのか
2.　いかにキャッシュフローを改善するか

　　　　第二部　＜究極の債務圧縮策＞
1.　サービサーを上手に使う
2.　第二会社方式の利用について

第三部　＜当社事業再生事例＞　　〜三重苦からの脱出〜

◆講師：吉岡　憲章　経営プロデューサー
西山　太郎　公認会計士　　　　　　
松本　長久　経営コンサルタント

◆受講料：3.000円
・但しメルマガの購読者または経営会員の会員様
・一般の方は5.000円となります。

◆会場：永谷フリースタジオ　新宿　
◆住所：東京都新宿区歌舞伎町2-45-5　新宿永谷ビル8F
（JR新宿駅西口から徒歩7分）

吉岡憲章著　PHP研究所発行「社長の器」ほかプレゼント
お問い合わせ先：03-3367-8732　（担当：松本　塩島）

　　　　詳細ページ:　http://www.mirai-j.co.jp/sikinguri_seminar.htm
お申し込み:　http://www.mirai-j.co.jp/seminar_form02.htm

◆年内の予定 ：12月6日（木）16：00〜
『ネバーネバーギブアップ経営』
〜今なら間に合う金融円滑化法後の対策〜

◆さらに来年は：1月10日（木）16：00〜
『執念の経営』
〜金融円滑化法終了を乗り越える奥の手〜

　　ご期待ください！
では、会場でお会いできることを楽しみにしております！　吉岡　憲章

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【発行者】　未来事業株式会社　経営プロデュースオフィス　代表　吉岡憲章
【本　社】　東京都新宿区西新宿7−8−2　福八ビル5Ｆ
【主要業務】経営プロデュース（経営改革・発展の指導支援）　講演　執筆
【MAIL】 hanjou-1@mirai-j.co.jp　【URL】 http://www.mirai-j.co.jp
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